仮説通り

　福岡市で賃貸マンションの家賃が上昇している、との新聞記事が掲載されました。

特に地下鉄沿線のファミリータイプに関しては、東京都23区を上回る全国トップクラスの上昇。

直近の今年6月では前年比11％もの上昇とのこと。

　10年前に「一人法人」を立ち上げ、取引銀行が1億7千万円もの額を低利で貸してくれたおかげで、不動産投資の勉強を始めることができました。

この時までに数冊の不動産投資の本を読んでいて、「立地」が良ければ低リスク・低リターンが望めることを確信。

現地を見て、詳細は分からないままに、地下鉄最寄り二駅から徒歩5分と6分で築浅ということと、大手不動産仲介業者の若手担当者を気に入ったというだけで購入。

　購入理由は、先ず第一が「不動産投資の勉強」、次いで賃貸収入（インカムゲイン）と譲渡益（キャピタルゲイン）の両方を狙うというものでした。

26年前に自宅を購入してから、また九州各地に店舗展開をしてから、不動産の重要性に気づきました。

特に、自宅の周辺の土地価格が次第に上昇していくのを目の当たりにして、福岡市地下鉄沿線の成長を確信したのです。

　その勉強用の一棟マンションは、25㎡前後の広さの、ワンルームマンションでした。

戸数16がなかなか満室にならず、ドキドキしながら過ごしたものです。

暫く入居がないと管理会社から、今までより家賃を下げましょうとのアドバイス。

当時の「当たり前」は、新築時が一番家賃が高くて、年を経るごとに家賃は下がるものというのでした。

私は、福岡市の発展に伴い、土地の価格や人件費等も上昇するので家賃も上昇すべきと考え、管理会社に今までより高い価格の家賃で募集するように指示。

満室や一部空室の時期を経ながら、最終的には管理会社の担当者から「目から鱗でした」といわれるほど、私の仮説通りとなったのです。

　当然家賃を上げ続けるわけですから、利回りは上昇していきます。

最終的には、1億7千万円の一棟マンションを1億9800万円で売却。

ここに「一人法人」の余剰資金がやっと生まれたのです。

資本金100万円を含む自己資金を1000万円入れて、当初の目論見通り「不動産の勉強」「インカムゲイン・キャピタルゲイン両方を得る」ことを達成しました。

直ぐに私個人へ1000万円を返却して、残りを株式に投資を開始しました。

　何故、持続して持っていなかったかというと、大手不動産会社や大手建設会社が、福岡市内のワンルームマンションは飽和状態になっていて、今後は収益が難しいとの判断を示していたからです。

彼等の意見は、福岡市内はファミリータイプの賃貸マンションが極端に少ないとの意見で一致していました。

それは、当時福岡市内の地価はそれほど高くなくて、マンションや一軒家が普通の人でも買える状態だったからです。

　それから私は地下鉄沿線のマンション価格を常に調査し続けました。

当時のマンション価格は、坪単価が160万円前後でしたが、これは早晩200万円を超えてくると仮説を立てました。

そこから、借金が出来る範囲で80㎡以上のファミリータイプマンションを購入して、その仮説の実証実験を行うことにしたのです。

　ここでも借金して、二つの新築マンションを購入。

一戸は地下鉄最寄り駅から2分の93㎡、もう一戸は地下鉄最寄り駅から1分の80㎡の共に3LDK。

私の仮説通り、現在の価値は当初の購入金額の5割以上となっています。

驚くほど固定資産税が上がっています。

来年以降、高額の賃料で、また実験してみたいと考えています。

　よく知人や身内から、そんなに資産を増やしてどうするのかと聞かれます。

私はただ、毎日勉強を重ねて自分の仮説がどうなるのか試すことと、そのプロセスが好きなだけなのですが。