また一つ勉強になった

　先日、取引先の損保会社が、ダイワハウスの担当者を連れて、我が家に来ました。

店舗流通課ではなく、マンション事業部でもなく、集合住宅事業部の人でした。

相続・投資用の賃貸マンション「Dルーム」を検討して下さいとのこと。

　以前にも記述しましたが、遊休不動産を持っていない私ですが、勉強のためにこの分野もかなり前から調べていました。

ヘーベルハウスの内覧会にも数度行きました。そこで、最近の賃貸物件の仕様レベルの高さに驚いたものです。

　今回二つの物件を持って来ました。土地建物込み2.5億円の支払いで年間表面利回り4.69％と4億円で5％の物件でした。

一般的に最近の不動産購入は審査が厳しくなっており、自己資金が1～2割無いと審査がおりません。

自己資金がほとんどない私には到底無理な話なのですが、こういった場合でも私は常に「買える」という気分で話を聞きます。

　早速翌日にその場所を見に行くと同時に、既に建築済みのDルームの部屋を見学してきました。

このDルームの特徴はSECOMと共同でセキュリティがしっかりしていることはTV広告等で知っていました。

1LDK45㎡の部屋でした。一番驚いたのは風呂、ウォークインクロゼットが広い事。上下階と隣の部屋との音が気にならない工夫がなされていること。

それに全ての窓が樹脂製のペアガラス。アルミサッシに比較して断熱性が劇的に優れています。自慢ですが我が家の新居は樹脂製の3重ガラスです。

ZEH（ゼッチ）仕様とのこと。「ネオ・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略なのですが、これは簡単な式を書くと

『使うエネルギー≦創るエネルギー』

西区の最近再開発が進む場所にあるこの部屋の賃料は、駐車場込みで毎月8万円。夫婦と幼子一人の入居には十分だと感じました。

　両方の物件共に、私が良く知らない西区であるという点と、現地を訪問して五感でピンとくる感じが無かったので話を進める気にはなりませんでした。

ただこの担当者には、引き続き情報があればすぐに見に行くので、どんどん持ってくるように依頼しました。

　二日間の行動で新たな勉強になったこと。

1.福岡市内の単身用ワンルームは供給過剰で、ダイワハウスは今後しばらくは建築しないという事

2.45～50㎡の広さの賃貸住宅一戸当たり建築コストは現在約1500万円（新築分譲マンションの1/3強）

3.利回り等の効率を考えると3階建てが一番（4階になるとエレベーターを付けなければ入居者に不人気、設置費用と一部屋減ることとなる）

4.3階建て且つZEH仕様となると木造ではかなり難しく、軽量鉄骨がメインとなる。このレベルの軽量鉄骨の法定年数は27年なので融資もつきやすい。

5.3階建てを建築し各戸に駐車場を設置するには、用途地域にもよるが土地の広さは大体300坪必要。

　ことを迅速に為すには「勉強と準備が8割」という普段からの心掛けが一番です。